Ипотечникам позволят продать проблемный залог самостоятельно

Ипотечникам позволят продать проблемный залог самостоятельно

Куратор24 ипотечникам позволят продать проблемный залог самостоятельно

Ипотечным заемщикам могут законодательно разрешить самостоятельно продавать жилье, которое находится в залоге у банка. Данные поправки были внесены в закон о «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Ириной Яровой. Документом установлен ряд требований, при которых заемщик может продать залоговое жилье самостоятельно. Это возможно, если ипотечный договор заключен в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью и сумма кредита не превышает 15 млн руб., а также если кредитор не требовал через суд обращения взыскания на залог. По словам автора, документ направлен на то, чтобы уравновесить права заемщика и кредитора.

Куратор24 обратился к экспертам. чтобы выяснить, будет ли реализована инициатива. Если да, то для кого она может быть выгодна и с какими минусами могут столкнуться люди, в ходе продажи/покупки такого рода квартиры.

Александр Волгин, генеральный директор инвестиционной площадки Lendly.ru считает, что инициатива позволит сделать процедуру реализации заложенного имущества более цивилизованной и безопасной для всех участников сделки:


«На мой взгляд, продажа объекта — это оптимальный способ погашения проблемного ипотечного кредита, как для заемщика, так и для кредитора. Процедура судебного и исполнительного производства занимает длительное время, за всё это время заемщику приходится платить проценты и сборы. На данный момент, если заемщик при возникновении просрочки захочет реализовать объект добровольно, то у него несколько сложностей:

1) заемщику необходимо получить согласие банка (залогодержателя) на сделку, при этом быть уверенным, что пока имущество выставлено на продажу, банк не обратится с иском в суд. Банки по-разному реагируют на реализацию заложенного имущества, поскольку у залогодержателя также возникают дополнительные риски при проведении сделки и дополнительные трудозатраты. Сейчас это право, а не обязанность кредитора.

2) при реализации объекта с обременением заемщику придется продавать объект немного ниже рыночной стоимости, поскольку покупатели неохотно идут на такие сделки без дисконта, у них тоже есть дополнительные риски при сделке

3) правила расчетов по таким сделкам каждый раз устанавливаются индивидуально, в основном зависят от воли покупателя и залогодержателя, права и интересы заемщика находятся на последнем месте.

 Законопроект рассчитан только на заемщиков-физлиц и на кредиты до 15 млн рублей. Если кредит был выдан на предпринимательские цели или на большую сумму, то данного права у заемщика не возникает. Также законопроект устанавливает, что расчеты по сделке купли-продажи производятся через счет банка-залогодержателя, а далее сумма, превышающая требования кредитора, перечисляется заемщику. В случае с банком вопросов не возникает, а вот что делать, если залогодержателем выступает, например, кредитно-потребительский кооператив? Или если кредит был переуступлен коллекторскому агентству, то как в этом случае будет реализовываться данное право заемщика?»

Цыганов Александр Андреевич, д.э.н., проф., руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы, Финансовый университет при Правительстве России солидарен с тем, что разрешение самостоятельно продать залоговое жилье может стать очень важным для заемщика:


«Бывают случаи, когда заемщик остался должен уже совсем не много, но платить дальше не может, а ипотечные каникулы на помогли поправить положение. В этих случаях банк выставит недвижимость на продажу и практически всегда закроет всю задолженность за счет продажи, пусть даже квартира или дом уйдут со значительным дисконтом. Причина скидки понятна: не все хотят получить недвижимость с историей и неприятной атмосферой вокруг, когда неудавшихся хозяев и их детей будут вспоминать соседи. Лишившиеся жилья граждане могут настойчиво просить оставить их пожить, т.к. некуда переезжать. Бывало когда старые собственники регулярно приходили выяснять отношения у новых, которые с ними никаких отношений формально не имеют. Есть много случаев, когда ипотечники забирали из квартиры все, что можно демонтировать, включая сантехнику и электророзетки, царапали паркет, портили коммуникации и т.д., что сразу ставит вопрос о значительном ремонте. В итоге банк старался быстро продать квартиру, а ипотечник получал существенно меньшие средства, чем мог бы при свободной продаже недвижимости.


Если банк решил продать залог, понеся определенные репутационные издержки, то он будет делать это быстро. И, к сожалению, нужно констатировать, что банк не особенно заинтересован в продаже по адекватной или, тем более, максимальной цене. Он получает достаточно средств для закрытия долга и поэтому не всегда предлагает заемщику самому найти покупателя, предполагая возможность затягивания процесса продажи заемщиком. Принятие законопроекта должно предоставить заемщику гарантированную возможность самому найти покупателя и продать квартиру с минимальными для себя потерями. Однако, должен быть установлен разумный срок экспозиции квартиры или дома, чтобы не было соблазна злоупотребить правом и препятствовать кредитору, — подвел итог специалист.


Денис Петров, адвокат считает инициативу достаточно странной. В настоящее время существует практика реализации предмета залога - квартиры, - в досудебном порядке. Заемщик может участвовать в этой процедуре совместно с соответствующей службой банка, как правило, это подразделение по работе с проблемной задолженностью.


«Кем бы не был предложен покупатель, если условия сделки или цена не устраивают заемщика - он от нее откажется, и никто его принудить к заведомо невыгодной для него продаже предмета залога, без вступившего в силу решения суда, не сможет. Но и без участия сотрудников банка, самостоятельно, он ее не реализует, так как соответствующее разрешение банка должно быть направлено в регистрирующие органы.

 Что же изменится с принятием такого закона? Должник, по-прежнему, на практике, не сможет продать квартиру, являющуюся предметом залога, без согласования с банком, даже если такая возможность будет ему, формально, предоставлена. Банк, являясь залогодержателем, просто не даст снять обременения с квартиры, пока не будет уверен, что вырученные от продажи средства пойдут на погашение задолженности, а не на другие цели должника. И это, безусловно, правильно. Как минимум, в целях недопущения причинения вреда добросовестному покупателю- новому собственнику. Ведь переоформить недвижимость с наложенным на нее обременением в виде залога невозможно. Если же речь идет о реализации заложенного имущества должником, но на основании вступившего в силу решения суда, то эта процедура четко регламентирована Законом и участие в ней должника, как и кредитора, не имеет смысла. Само существование судебного решения означает, что должник и кредитор не желают договариваться, несмотря на то, что средства, вырученные от реализации имущества с публичных торгов заведомо будут меньше рыночной стоимости квартиры, а значит, для обеих сторон такой путь не выгоден.

Скорее всего, инициаторы поправок традиционно создают видимость законотворческой деятельности, вмешиваясь в процессы, которые прекрасно протекают и без из участия », — заключил он.

Автор: Кристина Яковлева 

Курсы валют ЦБ на 07.04.2020 11:30 по МСК

USD 76.41 -1.33
EUR 82.63 -3.1
CHF 78.19 -2.53
CNY 10.77 -0.19
GBP 93.94 -0.63